일본 동경에 집사기 (부동산 사이트들, 매매 실질 단계)

일본 부동산 구매 시 보는 사이트들 (일문)

https://www.athome.co.jp/
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https://www.homes.co.jp/
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https://suumo.jp/kanto/
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Naver Papago

 

 

 

하기는 도쿄 박사장 님의 블로그(https://tokyoparkceo.tistory.com)의 '외국인인데도 일본에 부동산을 살 수 있는가?' 라는 포스팅에 도움이 될만한 부분이 많아, 1~7번으로 인용한 부분입니다. (& 도쿄에서 직장생활하며 다주택자가 된 https://www.youtube.com/watch?v=nU3E8dONonQ&t=2s 님의 유튜브 채널도 참고하면 좋을 것 같습니다.)

 

 

1. 일본 부동산 구입 흐름

사고 싶은 물건이 있는 경우나, 그런 물건을 소개받은 경우 부동산회사에 의뢰하여 물건을 견학하는 게 첫 단계입니다. 구입하고자 하는 물건이 정해지면 구입 신청을 하고, 판매자와 매매조건에 따라 교섭 후 계약을 합니다.

 

2. 부동산 구입에 필요한 비용에 대하여

부동산을 구입하는 때에는, 물건 가격 외에도, 등기비용, 중개수수료 등 여러가지 비용과 세금이 듭니다. 각 비용은 물건 가격과 부동산 가격 및 부동산의 고정자산세평가액에 기초하여 산출됩니다. 물건을 찾을 때에는 부동산 물건 가격의 약 6~8%는 제비용으로 나갈 필요가 있다는 걸 염두에 두시고 자금계획을 세워야 합니다.

  

3. 외국인이 일본 부동산을 구입할 때 사전에 준비해야 하는 것

일본에 거주하는 분과, 거주하고 있지 않은 분에 따라 필요한 서류가 다릅니다.

우선 이 글을 읽으시는 분들은 대부분 한국 거주자로 예상되므로, '일본에 거주하지 않는 것'을 전제로 설명합니다.

• 선언공술서 (宣言供述書) - 주소, 사인 등 증명으로서 필요
•  본인확인서류 (운전면허증, 여권 등)

간단하죠?

부동산매매거래에서는 일본 비거주자의 경우 현주소의 증명을 해야하고, 인감등록을 하지 않았기에 사인을 증명하는 서류로서 '선언공술서'를 쓰게 됩니다. 선언공술서는 자국의 공증인에게 인증을 받을 필요가 있으며, 일본에 있는 대사관 영사부에서 인증을 받을 수 있습니다. 일본에서 인증을 받지 못하는 경우도 있으나, 이 경우에는 부동산 구입을 위해 일본에 올 때 사전에 자국에서 선언공술서를 취득해서 올 것을 추천합니다.

 

4. 외국인이 주택 론(loan)을 이용하는 경우

일본인이 아닌 경우도 일본의 금융기관으로부터 융자를 받을 수 있습니다. 그러나, 많은 금융기관은 주택론의 변제가 되지 않을 리스크를 우려하여 외국인 차입자의 정주성 (즉, 한 주소에 오래 머무를 것)을 중시하는 편이며, 수입 외에도 영주권의 유무와 일본에서의 거주기간 등을 고려하여 심사를 진행합니다.

 

 5. 해외에서 일본으로 송금하여 부동산매매대금을 지불하는 방법

통상적으로 일본에서 부동산 매매거래는 부동산매매계약의 체결과 동시에 계약금 (手付金, 테츠케 킨 이라고 합니다)을 내고, 추후 매매대금의 잔금을 납부 완료 한 후 부동산 등기의 인도 및 인수 완료가 이루어집니다. 이 거래대금 지불 타이밍에 맞추어 매매대금을 매도인의 은행계좌에 은행 이체를 하여 납부합니다. 일본에 거주하지 않는 비거주자의 경우, 대부분 일본에 은행 계좌를 갖지 않는 경우가 많으므로, 해외로부터 자금을 직접 송금하는 경우가 많습니다. 이 경우 착금일의 조정이 어려운 경우 해외에서의 송금 방식에는 지장이 발생합니다. 이를 해결하기 위하여 거래를 중개하는 부동산회사의 계좌에 사전에 송금하고 부동산 회사에서 날짜를 맞추어 대금을 납입하는 케이스가 많습니다. 다액의 자금을 부동산회사의 계좌에 송금할 필요가 발생하므로, 외국인의 부동산 거래를 잘 아는 신뢰할 수 있는 부동산회사를 고르는 것이 정말 중요합니다.

 

6. 외환법에 의한 신고 의무

해외에 거주하는 외국인 (이하 비거주자라 함)이 일본의 부동산을 취득하는 경우, 외환법 상의 '자본거래'에 해당하여, 부동산 취득으로부터 20일 이내에 일본은행 (Bank of Japan, 일본의 중앙은행)을 경유하여 재무대신에게 소정의 보고서식에 의해 취득명의인의 이름과 취득가격 등을 보고할 의무가 있습니다.

 

그러나 이하의 경우, 보고의무가 면제됩니다.

1. 비거주자본인 또는 당해 비거주자의 친족 혹은 사용인 그 외의 종업인의 거주용 목적으로 취득한 경우
2. 일본에서 비영리목적으로 업무를 하는 비거주자가, 해당 업무수행을 위해 취득한 경우
3. 비거주자 본인의 사무소용으로 취득한 경우
4. 다른 비거주자로부터 부동산을 취득한 경우

보고서식은 일본 외환법 제 55조의 3에 관한 양식 22 

'우리나라에 있어서의 부동산 또는 이에 관한 권리의 취득에 관한 보고서 (本邦にある不動産又はこれに関する権利の取得に関する報告書)' 입니다.

 

7. 부동사 취득 후 세금 납부 의무

부동산을 소유하고 있으면, 매년 고정자산세(固定資産税), 도시계획세 (都市計画税)를 납부하여야 합니다. 또한 소유하는 부동산을 임대하여 부동산소득이 발생하는 경우는 소득세가 과세되므로, 확정신고를 행할 필요가 있습니다.

 여기에서 부동산 납세의무자가 일본내에 거주하지 않는 비거주자인 경우는, 세무서 등에서 서류를 받아 고정자산세등 세금의 납부, 일본 국내의 소득세의 확정신고의 수속을 본인을 대리하여 행하여 줄 납세관리인을 선임하고, 세무서장에 납세관리인의 신고를 제출할 필요가 있습니다.

 또한 맨션을 소유하고 있는 경우에는, 매월 맨션의 관리회사에 관리비, 수선충당금 등을 지불해야 할 필요가 있습니다.